Если вы покупаете жилье, то вы, вероятнее всего, уже столкнулись с такими непонятными словами, как счет эскроу, бенефициар и депонент.
Возможно, вам даже нужно самостоятельно открыть эскроу счет в Альфа Банке – это актуально при покупке недвижимости на вторичке или готовой квартиры на первичном рынке, при оформлении ипотеки в Альфа Банк на эскроу счет оформляется открытие автоматически.
Ниже – о том, что это вообще такое, как механизм эскроу-счетов работает, какие есть ограничения и как открыть эскроу счет в Альфа Банке, если банк не будет открывать его вам автоматически.
Эскроу счет в Альфа банке
Где-то в районе 2015-го года покупателями недвижимости была замечена следующая мошенническая схема от застройщиков: последние берут деньги на постройку жилья и «пилят» его, часть денег уходит в неизвестном направлении, а другая часть все же уходит на жилье. Поскольку денег достроить это жилье у застройщика не хватает, он берет новые деньги уже на другом проекте и достраивает старое жилье на новые деньги. Новым дольщикам приходится ждать, когда у застройщика появятся другие новые клиенты и новые деньги – в общем, финансовая пирамида.
Центробанку это не понравилось, и им, совместно с Альфа Банком и другими крупными банками, был разработан механизм открытия специальных банковских счетов, при котором деньги передаются исполнителю только при определенных условиях. Эти счета назвали эскроу. Работает это так: клиент заключает договор долевого строительства, открывает эскроу-счет и вносит на него деньги, после чего несет справку об открытом счете застройщику. По договору ДДУ дом должен быть сдан, например, ровно через 3 года. В банковском договоре (и справке) написано, что если застройщик в течение 3 лет достроит дом и сдаст его в эксплуатацию – он получит деньги с эскроу-счета клиента. Если не сдаст – деньги вернутся клиенту. Поскольку открыт эскроу по всем правилам, застройщик может быть уверен, что в случае успешного строительства деньги точно ему придут – значит, можно закупать материалы и нанимать работников за счет, например, банковского кредита, потому что потом будет чем за него расплатиться. Клиент же, на которого открыт эскроу-счет, уверен, что в случае каких-то проблем у застройщика он (клиент) получит свои деньги назад.
Схема открытия эскроу-счета оказалась такой надежной, что им стали пользоваться не только для долевого строительства – на покупку недвижимости сейчас тоже открывают эскроу-счета в Альфа Банке и других банках.
Если кто-то покупает жилье на вторичке, он может открыть эскроу-счет, деньги с которого перейдут продавцу только после того, как дом по документам перейдет к покупателю. Это прекрасно решает проблему покупателей, испарившихся с деньгами.
Как открыть эскроу счет в Альфа банке
Сразу отметим, что если вы берете жилье в ипотеку, то согласно с кредитным договором открывают эскроу бесплатно и автоматически – вам ничего не нужно будет делать. В плане ипотеки все вообще максимально автоматизировано – если вы берете ипотеку у дольщика-партнера банка, вам даже не придется предоставлять договоры долевого строительства, все сделают за вас.
Если вы хотите открыть счет самостоятельно, то сначала нужно определиться с лицами и документами. Если вы заинтересовались долевым строительством – нужно сначала связаться с компанией-застройщиком и заключить с ними договор на строительство, после чего прийти в офис банка с паспортом и этим договором. Если вы хотите купить недвижимость у частного лица, вам обоим нужно прийти в отделение с паспортами, продавцу дополнительно нужно принести выписку о недвижимости из ЕГРН.
Счет открывается только в отделении банка. Вам нужно будет заполнить несколько заявлений, все бланки вам выдадут прямо в офисе. В договоре должно быть четко прописано условие, по которому счет переходит от продавца к покупателю (от бенефициара к депоненту в случае долевого строительства). После этого покупатель переводит деньги на счет или зачисляет их наличными – все, счет открыт. Когда условия будут исполнены, покупателю нужно будет обратиться в этот же офис и предоставить доказательства исполнения обязательств (тоже прописаны в договоре), чтобы получить деньги.
По эскроу-счету есть ряд ограничений.
Его не видно в приложении/личном кабинете/банкомате, то есть информацию по нему вы сможете получить только в отделении. Пополнить его на сумму, превышающую сумму сделки, тоже нельзя. Снять деньги – только с разрешения продавца и специальному заявлению (тоже заполняется в офисе). Застройщик, согласно законодательству, может потратить часть денег дольщиков на авансы (до 30%) и административные расходы (до 20%), но если обязательства не будут исполнены до конца срока, эти деньги ему все равно придется вернуть.
